Parmi les annonces de revue à la baisse de prix de parts de souscription de SCPI, celle du groupe Amundi Immobilier a particulièrement marqué les esprits. Par l’ampleur de la baisse, d’une part, mais aussi car ce sont les trois SCPI proposées par Crédit Agricole au travers des services d’Amundi Immobilier qui ont été touchées de manière simultanée. Lorsque l’on sait que le Crédit Agricole fait partie des rares banques à permettre l’investissement en SCPI, on comprend que ces baisses ont eu un impact puissant, auprès d’épargnants souvent potentiellement peu informés. Le numéro un français de la gestion d’actifs, poids lourd du secteur, a sonné la fin de la récré. Et un changement d’attitude ?
Une surcote connue
La baisse de la valeur d’achat des parts des trois SCPI du Crédit Agricole a été brutale. De 12,4 à 17 % de correction, c’est une coupe franche qui a été opérée. Logique, car ces SCPI affichaient toutes une surcote connue. La valeur de reconstitution elle aussi a été revue à la baisse, avec des variations puissantes, jusqu’à 10 %.
| SCPI | Ancien prix de souscription | Prix de souscription après revalorisation juillet 2023 | Variation |
|---|---|---|---|
| Rivoli Avenir Patrimoine | 306 € | 268 € | -12,42% |
| Edissimmo | 237 € | 204 € | -13,92% |
| Génépierre | 270 € | 224 € | -17,04% |
| SCPI | Valeur de Reconstitution Initiale | Nouvelle valeur de reconstitution après revalorisation juillet 2023 | Variation (%) |
|---|---|---|---|
| Rivoli Avenir Patrimoine | 298,3 € | 268,41 € | -10% |
| Edissimmo | 222,83 € | 204,05 € | -8,4% |
| Génépierre | 248,25 € | 224,64 € | -9,5% |
La « chute » était prévisible, et les signaux étaient déjà là depuis des mois, voire des années. Le prix de souscription était supérieur à la valeur de reconstitution à fin 2022 pour toutes ces SCPI. La surcote d’Edissimmo a atteint 13,90%, celle de Génépierre 16,80%, et celle de Rivoli Avenir Patrimoine 12,28%. Le retour dans la fourchette de tolérance autorisée (+/- 10%) est désormais opéré, avec une très légère surcote maintenue, les valeurs d’achat et de reconstitution se trouvant presque alignées, à quelques centime près.
Cette surcote connue ne s’explique pas que par la remontée des taux. Elle trouve aussi ses origines dans les impacts qu’ont eu la crise sanitaire sur l’immobilier de bureau. Elle est aussi, plus profondément, vraisemblablement la résultante d’une gestion à la dérive. Ni Amundi ni le Crédit Agricole ne sont des spécialistes des SCPI. Le taux d’occupation financier enfin, compris entre 90 et 92 %, est relativement faible, et donne une indication sur de nécessaires efforts à mener pour trouver de nouveaux locataires et/ou prolonger les baux.
De l’importance de l’arbitrage régulier sur les SCPI
En dessous de la moyenne des autres SCPI sur de nombreux indicateurs, notamment en matière de rendement, les SCPI Amundi Immobilier ont aussi payé la limite de leur manque de diversification. Avec un immobilier concentré sur un domaine d’activité et une région en particulier, elles n’ont pas pu bénéficier d’un équilibre apporté par d’autres actifs…
« C’est un coup de massue, et ce n’est qu’un début explique Alexandre Garabedian dans un éditorial sur le site de l’Agefi, « SCPI, la fin du déni« . Le segment de la pierre-papier s’apprête ainsi à sortir du déni collectif. Déni des années de taux zéro, lorsqu’il était plus simple de collecter à tout-va et d’investir coûte que coûte, comme si le soutien exceptionnel des banques centrales pouvait durer ad vitam aeternam. Déni face aux effets du resserrement monétaire le plus brutal qu’on ait connu depuis les années 90, une décennie de crise immobilière. Déni, enfin, devant les mutations structurelles du commerce et surtout du bureau, qui vident certains quartiers d’affaires en périphérie des villes« .
Celles et ceux qui ont vu l’iceberg arriver sont nombreux, une fois que la collision se produit. Et avant ? Certains conseillers en gestion de patrimoine ont anticipé la situation actuelle. C’est le cas de Pierre Corre, qui a fondé Corre Finance en 2004, Cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine basé à Quimper, dans le Finistère (Bretagne). Il nous a confié sa vision. « Il y a un an, lorsque j’ai scoré certaines SCPI pour mon équipe de conseillers, les SCPI du Crédit Agricole étaient les plus mal notées. La politique commerciale du Crédit Agricole sur la valorisation des SCPI n’est pas claire. C’est trop facile d’augmenter le prix des parts de temps en temps pour gonfler le taux de rendement interne (TRI). Mais à chaque fois qu’on augmente le dénominateur, c’est le rendement locatif qui diminue« .
C’est aussi le spectre d’un souvenir lointain, avec les SCPI Sélectipierre 2 et Unipierre V dont les prix de parts ont été divisés par trois au milieu des années 90, qui a alerté Pierre Corre. « Le patrimoine (pour Unipierre V, ndlr) n’a pas disparu, il s’est retrouvé dans les nouvelles SCPI du Crédit Agricole« . En connaisseur de cet épisode douloureux relatif au Crédit AGricole à l’époque, le conseiller a fait son choix. Vendre.
La fête n’est pas encore finie pour Amundi
La remontée des taux d’intérêt a fait mécaniquement diminuer la valeur des immeubles détenus en portefeuille. Mais elle ne vient pas jouer sur le montant des loyers qui, bien que partiellement contenus pour protéger les locataires, vont suivre l’inflation (l’indexation n’est que partielle via la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat). La fête n’est pas encore terminée. Mais puisque c’est environ 10% du marché que représentent ces trois SCPI, regroupant près de 9 milliards d’euros, la gifle doit servir de rappel à l’ordre.
Pour l’heure, la collecte a continué au premier semestre de l’année 2023 avant l’annonce des baisses, avec quelques 42 millions d’euros pour Edissimo, 31 millions pour Rivoli Avenir Patrimoine, 3,6 millions pour Génépierre. Les SCPI profitent du réseau de commercialisation du Crédit Agricole, et de la puissance des agences bancaires. Alors que la période est à la prudence, et que l’on prône ici et ailleurs la nécessité d’une éducation financière, cette distribution est-elle vraiment sous contrôle ? On le souhaite.
Crédit photo : tour-hekla.com
C’est très juste. C’est la hausse des taux des obligations de 1994 qui avait provoqué la débâcle des SCPI. Les obligations aux taux de 8 % avaient réduit à néant l’attractivité des SCPI pour lesquelles les délais de revente étaient de l’ordre de deux ans malgré la chute des prix.
Il est étonnant que le système bancaire, qui comptent les agents les plus informés sur les marchés de taux, ne communique pas mieux sur leurs prospectives avec les Conseillers. Le télétravail n’est pas un bon alibi. Les banques se sont mises à vendre des club Deal Immobilier, du Private Equity Immobilier parce que l’environnement des taux donnait des marges. Mais l’environnement a changé. C’était très prévisible, ne serait-ce que par les théories économiques
Expliquer qu’une partie de la chute est liée au fait que les actifs de Unipierre et Selectipierre se sont retrouvées dans les SCPI d’Amundi, et de ce fait aient contribué à la perte de ces SCPI est complètement spécieux.
Il ne vous aura pas échappé que :
– l’encours de ces SCPI a décuplé depuis. Donc ces immeubles, même s’ils sont épouvantables comme vous semblez suggérer, ont été dilués,
– Rivoli Avenir Patrimoine n’existait pas sous cette forme dans les années 90. Cette SCPI affiche d’ailleurs un des meilleurs TRI historiques. Avant que la nouvelle direction ne décide de stopper la politique d’externalisation des plus-values réalisées.
– Génépierre était dans le giron de SG et non Crédit Agricole jusqu’en 2010.
En revanche, dire que Jean-Marc Coly (Aspim et pantouflard dans plusieurs conseils d’administration désormais), ait été le fossoyeur depuis 2015 de ces produits, ne serait pas volé. On parle de la surexposition à La Défense et le recul prononcé de la diversification à l’étranger ?
Je n’ai pas dit que le périmètre d’Unipierre V avait pollué à ce point Rivoli Patrimoine. En revanche, les dizaines de litiges causés par l’évolution d’Unipierre V n’ont pas permis aux gérants d’évoluer puisque 20 ans après, ils ont commis les mêmes erreurs : on relève régulièrement et excessivement le prix des parts, ce qui fait dégringoler la rentabilité.
Quant à moi j’ai démontré mon impartialité puisqu’avant de faire vendre toutes les parts des clients avant la chute des prix, il avait bien fallu que je les leur fasse acheter. J’ai donc prouvé mon objectivité. Je n’ai rien contre le Crédit Agricole, mais il faut reconnaître que savoir acheter ne suffit pas. Il faut savoir vendre aussi., et ce contexte de hausse des taux rendait leur rendement tout à fait insuffisant. J’avais déjà prévenu dans ma note de conjoncture de Janvier 2023.