SOMMAIRE
Le démembrement des parts de SCPI consiste à séparer la propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Cette stratégie patrimoniale est adaptée à divers profils d’investisseurs et offre de nombreux avantages. Il s’agit de l’une des solutions pour acheter des parts de SCPI.
Définition et fonctionnement du démembrement en SCPI
Le démembrement des parts de SCPI sépare la propriété en deux parties :
- Nue-propriété : Le nu-propriétaire dispose du bien et récupère la pleine propriété à la fin du démembrement.
- Usufruit : L’usufruitier jouit du bien en percevant les loyers issus des parts de SCPI.
La répartition entre nue-propriété et usufruit dépend de la clé de répartition propre à chaque SCPI et de la durée du démembrement, qui peut être temporaire ou viager.
Détenir l’usufruit est adapté aux personnes faiblement imposées, ayant des déficits fonciers à imputer ou aux entreprises gérant leur trésorerie. Détenir la nue-propriété convient aux personnes fortement fiscalisées n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats ou soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Le démembrement peut être temporaire ou viager. Dans le cas d’un démembrement temporaire, l’usufruitier perçoit les loyers durant la période définie, puis le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin du démembrement. Le démembrement viager dure jusqu’au décès de l’usufruitier.
- L’usufruitier a le droit de jouir du bien et de percevoir les loyers issus des parts de SCPI.
- Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien et récupère la pleine propriété à la fin du démembrement.
Un contrat de démembrement détermine les droits et obligations de chaque partie. Il doit être établi avec l’aide d’un conseiller et préciser la durée du démembrement, la clé de répartition entre nue-propriété et usufruit, ainsi que les modalités de gestion des parts.
Les avantages de la nue-propriété en SCPI
La nue-propriété SCPI offre une optimisation fiscale, la constitution d’un patrimoine immobilier et la récupération de la pleine propriété à la fin du démembrement.
Deux grands avantages sont rattachés à ce type d’investissement.
- Avoir uniquement la nue-propriété répond à des objectifs patrimoniaux : pour le nu-propriétaire, investir en SCPI en démembrement permet de constituer un patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité et sans percevoir de revenus fonciers immédiats.
- La fiscalité avantageuse est un atout maître : le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer. De plus, les parts détenues en nue-propriété sont exonérées de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
L’usufruitier en SCPI
L’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers durant la période de démembrement, optimisant ainsi la rentabilité locative. En contrepartie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin du démembrement.
L’usufruitier investit en SCPI en démembrement pour percevoir des revenus locatifs réguliers et bénéficier d’une décote à l’achat des parts.
Fin de contrat de démembrement en SCPI
À la fin du contrat de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI de manière automatique. Il pourra alors percevoir les loyers et disposer librement de ses parts.
Après la fin du démembrement, le propriétaire récupérant la pleine propriété sera soumis à la fiscalité classique des revenus fonciers sur les loyers perçus. Les parts de SCPI redeviennent également assujetties à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser sa fiscalité en fonction de sa situation personnelle et patrimoniale.
La succession ou la donation en démembrement SCPI
Qu’advient il des parts de SCPI lors d’un décès ?
Transmission des parts de SCPI
En cas de décès, les parts de SCPI ne sont pas automatiquement revendues. Elles font partie intégrante de la succession et reviennent donc aux héritiers. Ces derniers peuvent décider de conserver ou de vendre leurs parts de SCPI.
Frais de transmission des SCPI
Lors de la transmission d’actifs, des droits de succession progressifs peuvent s’appliquer en fonction du patrimoine du défunt et du degré de filiation. La société de gestion de la SCPI peut également facturer des frais pour le changement de titulaire des parts concernées, qui sont généralement inférieurs à 200 euros. Il incombe au bénéficiaire de payer ces frais.
Fiscalité avantageuse et avantages fiscaux spécifiques
Si l’achat de parts de SCPI a été effectué sous le régime d’une loi spécifique pour bénéficier d’avantages fiscaux, le défunt s’est engagé à conserver ses parts pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans, selon le régime fiscal). Si le décès survient avant l’expiration de ce délai, la réduction d’impôt déjà obtenue n’est pas remise en cause.
Le démembrement en SCPI consiste à scinder les parts entre deux investisseurs : l’usufruitier et le nue-propriétaire. L’usufruitier a le droit d’utiliser et de percevoir les loyers du bien, tandis que le nue-propriétaire ne possède que la propriété des parts et ne perçoit aucun loyer pendant la période du démembrement.
La nue-propriété en SCPI permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux pour placer son épargne et d’une décote sur le prix d’achat des parts lors de la période de démembrement. De plus, il n’y a pas d’impôt sur le revenu, de prélèvement social ni d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) durant toute la durée du démembrement.
À la fin du contrat de démembrement temporaire, il y a remembrement de la propriété. Le nue-propriétaire récupère alors la pleine propriété des parts et a le choix de les conserver pour percevoir des revenus ou de les revendre pour réaliser une plus-value non fiscalisée.
L’investissement en SCPI en nue-propriété comporte des risques tels que la perte de capital, la non-garantie de la valeur des parts et du taux de rendement. De plus, les parts sont bloquées durant toute la période de démembrement et la vente est impossible sans l’accord de l’usufruitier.
