Acheter des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) consiste à effectuer un investissement immobilier en se portant acquéreur d’une partie du capital d’une société qui achète et gère un parc immobilier.

➡️ Vous achetez des parts de la SCPI, qui vous permettent de vous constituer un patrimoine immobilier, de percevoir une rémunération, et de diversifier votre stratégie d’investissement. Le tout en ayant des risques mutualisés avec d’autres investisseurs. Car toutes les parts de SCPI sont détenues par des investisseurs particuliers ou des personnes morales, ce qui en fait un produit de placement collectif.

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Les différents types de SCPI

Pour bien classer et catégoriser les SCPI, on a l’habitude de différencier plusieurs types. Tout d’abord, on peut scinder en deux les SCPI selon leur stratégie d’investissement. Ainsi, traditionnellement, on distingue les SCPI d’entreprise des SCPI d’habitation. Les premières investissent massivement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, surfaces dédiées aux entreprises), tandis que les secondes nommées se focalisent sur des logements. Parmi les SCPI les plus répandues, citons les SCPI diversifiées qui ont une stratégie d’investissement qui cible plusieurs types de biens afin de réduire la prise de risque.

Dans les différents types de SCPI, on peut aussi avoir une approche en séparant les SCPI spécialisées des SCPI généralistes, ou encore en ayant des catégories de SCPI selon leur zone géographique d’investissement. On peut ainsi distinguer les SCPI régionales, nationales ou internationales.

Les 3 grands types de SCPI selon leur stratégie

Si l’on se réfère à leur stratégie, et aux arbitrages réalisés pour donner aux associés une rémunération, on distingue alors trois grands types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values.

Type de SCPI	Caractéristique
💰 SCPI de rendement	Diversifiée ou spécialisée, focalisée sur les commerces, les bureaux ou un domaine (santé, logistique), elle vise une forte rentabilité pour des dividendes élevés.
🪙 SCPI fiscale	Investissement dans des biens qui ouvrent le droit à un dispositif de défiscalisation pour financer les travaux (Pinel, Malraux, déficit foncier).
➕ SCPI de plus-value	SCPI dont l’objectif est d’identifier des tendances de fonds, des évolutions démographiques et d’usage, pour acheter des biens dont la valorisation va augmenter.

Les SCPI de rendement

Les SCPI qui détiennent un patrimoine composé de bâtiments à usage commercial sont souvent des SCPI de rendement. Cela signifie que leur objectif principal est de générer des revenus élevés distribués sous forme de dividendes. Mais il peut aussi s’agir de SCPI diversifiées ou de SCPI avec une vision régionale.

Les SCPI fiscales

Par opposition, les SCPI dont le patrimoine est majoritairement composé d’immeubles à usage d’habitation ont souvent une stratégie liée à la fiscalité des investisseurs. Elles permettent aux personnes qui achètent des parts de bénéficier de dispositifs fiscaux venant réduire le montant de l’impôt sur le revenu (Pinel, Malraux, déficit foncier).

Les SCPI de plus-values

Il existe également les SCPI de plus-values (appelées SCPI d’achat). Contrairement aux SCPI de rendement et aux SCPI fiscales, ces SCPI ne promettent pas le versement d’un rendement élevé. Elles visent plutôt la valorisation de leur patrimoine et une revue à la hausse du prix des parts grâce à une stratégie d’achat/revente qui génère de la plus-value. Les biens achetés peuvent aussi bien l’être dans le domaine résidentiel que professionnel.

Acheter des parts de SCPI

Où acheter des SCPI ? Vous pouvez acheter des parts de SCPI auprès d’une société de gestion, d’une banque ou encore d’un conseiller en investissements financiers.

Il ne suffit pas de savoir comment acheter des parts de SCPI. Vous devez également connaître le bon moment pour les acheter. Outre le bon moment pour vous (selon votre situation, vos projets, votre épargne), vous ne pouvez pas acheter des parts de SCPI à n'importe quel moment de la vie de la SCPI. Il existe en réalité trois grands moments où vous pouvez vous porter acquéreur.

• Lorsque les parts de SCPI sont émises : au moment de la création ou de l’augmentation du capital de l’entreprise ;
• Dans le cas de la cession par d’autres investisseurs de leurs parts : la transaction peut se faire de gré à gré entre porteurs sur le marché secondaire où via le registre des ordres d’achat et de vente ;
• Enfin, lorsque la société n’a pas atteint le capital fixé : cela concerne les SCPI à capital variable dont le montant visé est inscrit dans les statuts.

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Investir en SCPI : quelle rentabilité ?

Est-ce bien d’investir dans une SCPI ? Est-ce rentable d’acheter des parts de SCPI ? A ces questions, il n’existe pas une seule réponse.

Savoir si ce placement est « bon » pour vous dépend de nombreux paramètres. Vous devez prendre une décision d’investissement au regard de votre situation personnelle et professionnelle, de votre niveau d’épargne, de votre patrimoine déjà constitué ou non et de votre stratégie.  Il ne faut pas suivre un conseil financier générique. Investir en SCPI répond à un besoin personnalisé. 

En ce qui concerne la rentabilité, il est en revanche bien plus facile d’apporter une réponse. Toutes les SCPI ont l’obligation de communiquer leurs performances et doivent notamment indiquer leur taux de rendement. Avant d’investir, vous pouvez connaître la part des dividendes versés par le passé avec un historique très complet.

Ainsi, si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, avoir cette vision de l’historique d’une SCPI permet de prendre une décision de manière éclairée.