Les SCPI ont de nombreux avantages mais aussi des risques et, au-delà de leur fonctionnement structurelle, elles peuvent ne pas convenir à votre stratégie d’investissement. SI bien que vous pouvez avoir la tentation, malgré leur attrait, de chercher des alternatives aux SCPI. Et il en existe ! Voici une présentation brève des placements complémentaires ou totalement alternatifs à l’achat de parts de SCPI, si vous vous intéressez à l’immobilier et que vous voulez faire fructifier votre épargne.
| ✅ Alternative la plus accessible : | L’assurance-vie |
| 🔥 Alternative avec le meilleur ratio coût/risque : | Le crowdfunding immobilier |
| 💰 Alternative qui demande un montant élevé : | Le Private Equity |
| ⚠️ Alternative la + risquée : | Le Private Equity et le crowdfunding immobilier |
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif dédiée à l’investissement dans l’immobilier, et avec laquelle on retrouve certains points communs aux SCPI. C’est une nouvelle façon pour les investisseurs particuliers de s’exposer au marché immobilier, une alternative à l’investissement en direct ou à la pierre-papier (SCPI, SCI, OPCI).
En 2021, le crowdfunding immobilier a connu une croissance forte avec une collecte de 958 millions d’euros, soit une augmentation de 90 % par rapport à l’année 2020. Cet engouement peut être attribué à plusieurs avantages propres au modèle du crowdfunding.
- Premier avantage, le crowdfunding est très accessible. Sur le plan pratique et financier. Les investissements peuvent être réalisés en ligne sur une plateforme spécialisée avec un ticket d’entrée abordable, généralement proche de 1000 €.
- Deuxième atout, le rendement annuel moyen est très attractif, oscillant autour de 9 % depuis plusieurs années (9,3 % en 2021, 9,2 % en 2020).
Pourquoi alors s’embêter avec les SCPI si le crowdfunding immobilier apporte un rendement plus élevé avec un accès aussi simple ? Car, comme vous l’imaginez, le crowdfunding n’est pas sans risques. Il s’agit comme les SCPI d’un placement qui n’est pas garanti en capital. Mais il existe d’autres limites propres au financement participatif et à al gestion d’un projet immobilier.
Il est possible notamment que le projet connaisse des retards, que le promoteur ou le constructeur fasse preuve d’une mauvaise gestion, que des problèmes juridiques ou réglementaires apparaissent. Le pire pouvant être un défaut pur et simple du promoteur immobilier lui-même. Cela peut avoir un impact sur la rentabilité du projet et, dans certains cas, peut entraîner une perte totale de l’investissement… qui n’est pas garanti !
Le Private Equity
Le Private Equity, ou capital-investissement en français, est une forme d’investissement avec laquelle vous pouvez vous lancer et placer de l’argent dans des entreprises « en devenir » ou en restructuration, réorganisation. Pendant longtemps, les investissements dans les fonds de private equity étaient réservés aux investisseurs institutionnels tels que les banques, les compagnies d’assurance, les fonds de pension
Le capital-investissement est souvent regroupé avec le capital-risque et les hedge funds parmi les formes d’investissement alternatif. Dans cette classe d’actifs, il faut généralement s’engager avec un capital important pour plusieurs années, ce qui explique pourquoi l’accès est limité aux entreprises ou aux personnes les plus fortunées.
Vous pouvez accompagner d’autres investisseurs et prendre des participations minoritaires ou majoritaires, conservées ensuite pendant 3 à 7 ans avant de les céder à d’autres investisseurs. La création de valeur attendue (et la plus value générée lors de la revente des parts) résulte de la croissance et du développement des entreprises, certaines d’entre elles étant éventuellement introduites en bourse.
Attention donc avant de vous lancer.
Il existe trois grands types de fonds de de capital-investissements accessibles pour vous.
- Les FCPR (fonds communs de placement à risques) qui investissent au moins 50 % de leurs actifs en titres d’entreprises non cotées en bourse.
- Les FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) qui investissent au moins 60 % de leurs actifs en titres de sociétés innovantes non cotées en bourse.
- Les FIP (fonds d’investissement de proximité) qui investissent au moins 60 % de leurs actifs dans des PME régionales non cotées en bourse.
Les fonds de capital-investissements vous permettent comme les sociétés de gestion avec les SCPI d’acquérir des parts, mais vous le comprenez, le gain attendu ne sera pas du tout ici de la même approche. On mise ici sur une entreprise, un projet, un produit/service et sa bonne évolution.
L’assurance-vie
L’assurance-vie peut être une véritable alternative à l’investissement direct en SCPI, offrant une diversification des fonds, une liquidité garantie, des avantages fiscaux et une grande flexibilité.
L’assurance-vie permet aux investisseurs d’accéder à une multitude de fonds en dehors du traditionnel fonds en euros. En allouant une partie de votre contrat à des actifs immobiliers tels que des SCPI, des SCI ou des OPCI, vous pouvez diversifier votre portefeuille et bénéficier de la puissance de l’immobilier, sans vous y limiter.
L’assurance-vie a une liquidité garantie par l’assureur. Contrairement à l’investissement direct en SCPI, les montants investis peuvent être récupérés à tout moment. Cela confère à l’investissement en assurance-vie une plus grande liquidité par rapport aux SCPI en direct ou à l’immobilier classique, où la liquidité peut être limitée.
En ce qui concerne la fiscalité, l’assurance-vie bénéficie d’un traitement avantageux. Les rachats partiels effectués après 8 ans ne sont pas soumis à une taxation jusqu’à certaines limites spécifiques à chaque personne (4600 € pour une personne célibataire et 9200 € pour un couple marié). Cette particularité peut vous permettre de générer un revenu complémentaire sans être soumis à une taxation excessive.
Les avantages de l’assurance-vie comme alternative à l’investissement direct en SCPI :
- Diversification des fonds en accédant à une multitude de fonds en dehors du fonds en euros.
- Possibilité d’investir dans l’immobilier en incluant des SCPI, des SCI ou des OPCI dans le contrat d’assurance-vie.
- Liquidité garantie par l’assureur, permettant de récupérer les montants investis à tout moment.
- Fiscalité avantageuse avec des rachats partiels non fiscalisés jusqu’à certaines limites après 8 ans.
- Flexibilité dans les rachats partiels et l’allocation d’actifs, offrant la possibilité d’ajuster la stratégie d’investissement en fonction des besoins et objectifs.
L’assurance-vie se présente comme une alternative intéressante à l’investissement direct en SCPI. Elle offre une diversification des fonds, une liquidité garantie, des avantages fiscaux et une grande flexibilité. C’est la solution à privilégier pour conserver un certain « contrôle » sur votre investissement.
Le crowdfunding immobilier est un financement participatif permettant aux épargnants d’investir dans des projets immobiliers en prêtant de l’argent à un promoteur. Le rendement est généralement compris entre 8 et 10% par an pour une durée de 12 à 36 mois.
Le Private Equity, ou Capital Investissement, est un mécanisme d’investissement au capital de sociétés non cotées. Les fonds de Private Equity collectent l’argent des investisseurs pour acquérir des entreprises profitables, créant ainsi de la croissance. L’investisseur participe directement au financement de l’économie réelle.
L’assurance-vie offre une grande flexibilité et une fiscalité avantageuse. Au-delà des fonds en euros, elle permet d’investir dans des SCPI, des SCI ou des OPCI. Elle garantit également la liquidité du contrat et permet des rachats partiels non fiscalisés sous certaines conditions.
Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier, composé d’actifs immobiliers et d’une poche financière. Il offre plus de liquidité que les SCPI et doit respecter des ratios spécifiques. C’est une solution d’investissement mixte intéressante pour diversifier son portefeuille.
