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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent actuellement un rendement de 5 à 6%, ce qui est considérable en période de faible croissance financière. La mutualisation des loyers, la diversification et la réduction du « risque » en font un placement relativement sûr, avec un rapport rendement-risque très intéressant. C’est ce qui explique que la pierre-papier se démocratise fortement depuis 2021-2022. Problème, le positionnement des banques vis-à-vis des SCPI demeure parfois difficile à cerner et reste globalement frileux. Pourquoi cette réticence de la part des banques à financer l’achat de parts de SCPI ? Le refus est généralement bien plus stratégique que logique. Explications.
Les obstacles au financement de la SCPI par les banques
Si vous sollicitez la banque dans laquelle vous détenez vos comptes pour qu’elle finance l’achat de parts de SCPI, il y a de fortes chances que vous essuyez un refus. Il y a plusieurs raisons qui peut expliquer cette réticence des banques à financer l’achat de SCPI.
- Les prêts pour l’achat de parts de SCPI sont en général plus courts ou moins importants (en valeur) que les prêts pour de l’immobilier classique. Cela signifie pour la banque une marge moindre.
- Le placement en SCPI reste méconnu de certains conseillers bancaires, ce qui peut les rendre frileux. Les SCPI, bien que finançables à crédit en raison de leur nature immobilière, restent très proches des placements financiers purs, ce qui rend les banquiers assez peureuses.
- En cas d’achat d’un bien immobilier classique à crédit, la banque se repose généralement sur une garantie hypothécaire du bien. Ce n’est pas le cas pour les SCPI, où un simple nantissement des parts de SCPI est toujours considéré comme une garantie insuffisante.
Par méconnaissance, par manque de garantie, par peur que vous ne soyez pas rentable avec les SCPI, la banque peut aussi simplement refuser de financer l’achat de parts de SCPI… si vous n’achetez pas auprès d’une société de gestion avec laquelle elle est liée. en effet, la plupart des groupes bancaires possède des liens avec des entités qui gèrent des portefeuilles de biens immobiliers et certaines banques proposent une ou plusieurs SCPI. Alors, elles accepteront de financer à crédit un achat uniquement si vous tournez vers ces SCPI ! Le choix risque d’être limité.
Les alternatives pour obtenir un financement
Malgré ces obstacles, il est toujours possible d’obtenir un financement pour l’achat de parts de SCPI. Certaines banques spécialisées sont bien au fait de ce placement et ne demanderont pas de domiciliation de salaire ni l’investissement dans un de leurs produits financiers.
De plus, si vous possédez un patrimoine immobilier (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) et que sa valeur est cohérente – c’est-à-dire supérieure ou égale à la valeur de votre crédit pour de la SCPI – vous pourrez obtenir un financement, la banque pouvant prendre en garantie ces biens.
| Intelocuteur | Mode de financement |
|---|---|
| Banques spécialisées | Certaines banques sont spécialisées dans le financement des SCPI et ne demanderont pas de domiciliation de salaire ni l’investissement dans un de leurs produits financiers. |
| Courtier | Un courtier peut vous aider à négocier un meilleur taux de crédit auprès des banques spécialisées. Choisissez un courtier spécialisé en SCPI / investissement. |
| Votre banque | Votre banque peut vous financer si vous souscrivez à sa propre SCPI. Cependant, les SCPI gérées par les banques ont souvent des rendements inférieurs à ceux des SCPI gérées par des « pure players ». |
Les deux types de banques finançant les parts de SCPI sont les banques spécialisées (comme CACF, CFCAL, Primonial Financement) et les banques généralistes (comme LCL, BNP, Société Générale).
Les banques spécialisées n’ont pas de produits maison et sont ouvertes au financement de toutes les SCPI, tandis que les banques généralistes ont traditionnellement pour vocation de financer leurs propres SCPI, bien que certaines commencent à financer des SCPI externes.
Les points de vigilance incluent la durée maximale du prêt, le taux d’intérêt, les garanties exigées (caution ou nantissement), le différé de remboursement et l’assurance de prêt.
Faire appel à un conseiller indépendant peut aider à obtenir un prêt immobilier pour des parts de SCPI avec des conditions adaptées à la situation de l’épargnant. Un courtier spécialisé a dans son réseau des banques qui connaissent les SCPI et peuvent vous accompagner.
