Vous hésitez encore à vous lancer dans l’investissement en SCPI ? Vous cherchez des informations pour peser le pour et le contre et connaître les risques les avantages d’une SCPI ? Voici en détail une explication des atouts de cette solution de placement ainsi qu’un focus sur les limites à connaître.
Les risques de l’investissement avec les SCPI
Commençons par détailler les risques que présente l’investissement en SCPI. Il s’agit d’une solution de placement qui associe à la fois certains risques des placements purement financiers et les risques inhérents à l’investissement immobilier. Une « double dose » de risques à bien connaitre.
Les risques propres au marché immobilier
Le risque de perte en capital est bel et bien présent avec les SCPI et constitue même le danger principal. La valeur de votre investissement est directement liée à la conjoncture immobilière. En d’autres termes, si la valeur globale de l’immobilier venait à baisser, la valeur de vos parts en SCPI serait elle aussi impactée.
Comment réduire ce risque de dépréciation de votre capital investi ? Plusieurs solutions existent. Vous pouvez miser sur des SCPI diversifiés qui auront par nature un patrimoine moins exposé à la baisse d’un type d’actifs. Si l’immobilier d’entreprise chute mais que l’immobilier résidentiel résiste bien, la contre-performance sera en partie compensée. Mais il peut aussi être intelligent de choisir une solution inverse et de miser sur des SCPI spécialisés. Si vous détenez des parts dans plusieurs SCPI de niche (résidentiel, tertiaire, logistique, etc.), vous pourrez là encore compenser une éventuelle perte de la valorisation d’une ou de plusieurs de ces SCPI.
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Il est important de bien comprendre que votre rôle en tant qu’investisseur est limité. Vous n’êtes pas aux commandes du navire, mais vous contribuez au capital de la SCPI. ce n’est pas vous qui choisissez les biens achetés et les décisions d’investissement. Vous devez donc bien vous renseigner avant de rentrer au capital et ne retenir que des SCPI dont vous comprenez la stratégie et validez les choix.
Le risque de vacance locative
Bien que le risque soit mutualisé dans une SCPI, un risque de vacance locative demeure. exactement comme lorsque vous achetez en direct un bien immobilier et que vous devez gérer vous-même ou au travers d’une agence la recherche de locataires.
La vacance locative fait partie des indicateurs communiqués par les SCPI pour permettre aux investisseurs de prendre leurs décisions. Vous pouvez connaître le pourcentage d’occupation chaque trimestre dans les bulletins communiqués par les SCPI.
Un indicateur est à surveiller : le taux d’occupation financier (TOF).
Il est calculé en effectuant la division suivante : prenez le montant global des loyers et indemnités d’occupation perçus, ainsi que les indemnités compensatoires de loyers. Divisez cette somme par le montant total des loyers facturables dans le cas où l’intégralité des biens immobiliers détenus par la SCPI seraient loués. Le TOF traduit financièrement le taux d’occupation réelle, et permet d’avoir une idée des sommes en jeu et de l’éventuelle manque-à-gagner à un instant T.
La revente des parts difficile (et parfois à perte)
Lorsque vous achetez des parts dans une SCPI, la société de gestion ne garantit pas la revente de vos parts. Ainsi, si aucune aide n’est apportée à ce sujet, vous pouvez devoir à vous-même gérer cette étape de revente des parts détenues.
Et trouver un acheteur n’est pas toujours simple. la revente longue des parts est l’un des risques liés à l’investissement en SCPI. Notamment si vous avez besoin d’argent rapidement et que vous devez récupérer les sommes investies sans attendre.
Le risque de choisir les mauvaises SCPI
Le dernier risque propre à l’investissement en pierre-papier concerne le choix de la SCPI dans laquelle vous investissez. La réussite de votre investissement dépend largement de la performance de la société de gestion. C’est elle qui se charge de faire fructifier votre investissement en réalisant de bonnes affaires sur le marché de l’immobilier. il ne faut pas choisir un emplacement par défaut. Au contraire, il faut choisir une SCPI dynamique au regard de vos ambitions est accessible selon votre profil d’investisseur (prix d’une part, nombre de parts minimums pour entrer au capital, etc.).
Bien qu’exceptionnelle, une faillite de la société de gestion n’est pas à exclure.
Les avantages avec l’investissement en SCPI
La pierre-papier connaît un très fort engouement depuis 2020 avec un intérêt marqué de la part des investisseurs qui cherchent à dynamiser leur patrimoine. Cela s’explique avec un certain nombre d’avantages que possède les SCPI en comparaison avec les livrets, les produits de placement 100 % financiers ou la détention d’immobilier en direct.
Les SCPI, un investissement dans l’immobilier accessible
Grâce aux SCPI, l’investissement immobilier n’est plus l’apanage des plus fortunés. Vous pouvez en quelques minutes et avec un montant relativement limité (à parti de 200 à 300 €) acquérir des parts dans une SCPI de rendement ou une SCPI fiscale.
Vous avez bien lu : Il est possible de se lancer dans les SCPI et de percevoir des dividendes avec un ticket d’entrée très faible. Et comme si cette bonne nouvelle ne suffisait pas, il n’existe pas non plus de plafond d’investissement. contrairement aux livrets qui sont plafonnés avec un certain montant ou à l’investissement immobilier en direct qui ne peut se faire que par paliers (en achetant de nouveaux biens), vous pouvez avec les SCPI vous constituer une épargne rémunératrice de manière progressive.
Vous pouvez par exemple choisir d’investir chaque mois une partie de votre épargne ou au contraire vous constituer une somme placée en une seule fois.
La mutualisation du risque pour une meilleure sécurité
Investir dans une SCPI, c’est aussi limitez votre exposition aux risques. En devenant investisseur dans une SCPI, vous possédez une part dans chacun des biens immobiliers d’un large parc qui a été constitué par la société de gestion. Si l’un des appartements, une boutique encore un entrepôt ne sont pas loués, l’impact sera relativement faible sur les dividendes perçus.
A l’inverse, si vous investissez dans un studio pour le mettre en location, le risque est concentré sur votre unique locataire. si celui-ci ne paye plus son loyer, dégrade le bien ou si vous avez des difficultés à retrouver un locataire, vous allez perdre immédiatement de l’argent. Dans une SCPI, les locataires sont nombreux. Si l’un d’entre eux fait défaut, le risque est mutualisé avec les autres loyers perçus… et le danger est « limité ».
Une gestion simplifiée
Vous n’avez pas envie de vous embêter avec la gestion de votre investissement ? vous voulez vous lancer dans l’immobilier car vous croyez en cette valeur refuge mais vous n’avez pas envie de trouver des locataires, de gérer la rédaction du bail et l’état des lieux ? Bonne nouvelle : les SCPI sont faites pour vous.
En effet, vous n’avez pas besoin de trésorerie de secours pour faire face aux travaux, ni à gérer quoi que ce soit. La SCPI se charge de tout et vous verse un loyer net de charges. moyennant des frais de gestion, qui peuvent constituer une limite, vous ne vous occupez de rien avec ce placement. Si vous avez déjà goûté à l’immobilier en direct, vous savez combien la gestion d’un bien peut être complexe des que les problèmes apparaissent. Ici, ils sont totalement inexistants.
Une rentabilité élevée en comparaison aux autres placements
La rentabilité des SCPI est un autre avantage si l’on compare le rendement potentiel avec d’autres produits comme les livrets, l’assurance-vie ou encore la détention de biens immobiliers en direct. Avec un rendement moyen de 4,36% pour l’année 2021, les SCPI sont en haut du classement des placements. Et ce n’est pas tout : la rentabilité des SCPI dépasse généralement celle de l’immobilier direct.
même si l’achat d’un immobilier peut parfois être présenté comme étant plus intéressant, il faut avoir de la méthode, de l’organisation et savoir acheter de manière fine pour dépasser cette rentabilité de 4,5 %. C’est aussi le montage fiscal qui doit être cohérent regard de votre situation personnelle pour vous apporter la vie rentabilité possible.
pour définir l’option la plus rentable entre immobilier en direct et SCPI, il est important de solliciter un professionnel de la finance. Un gestionnaire de patrimoine ou un conseiller financier peut vous éclairer selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et l’évolution à venir de vos revenus
Les SCPI permettent d’investir avec flexibilité
La flexibilité des SCPI est un atout à ne pas négliger. Nous avons déjà évoqué cette souplesse que permettent les SCPI, mais il est bon de le rappeler.
Le système de parts facilite grandement la gestion de votre investissement. Vous pouvez à tout moment céder une partie ou la totalité de vos parts. Cela signifie que si vous avez besoin d’une partie de votre capital dans 20 ans, vous n’avez pas besoin de vendre tout votre investissement (par opposition à un bien immobilier dont vous devrez vous séparer intégralement !).
Il vous suffit simplement de vendre une partie de vos parts, et d’investir à votre rythme selon votre stratégie et vos finances.
L’investissement en SCPI est accessible à un large public car il est possible d’investir dès 200€, contrairement à l’immobilier direct qui nécessite une somme plus importante.
La SCPI mutualise les risques locatifs car elle investit dans de nombreux biens immobiliers avec plusieurs locataires ; si l’un d’eux fait défaut, le risque est réparti avec les autres loyers perçus.
La SCPI ne nécessite aucune gestion ni trésorerie de secours de la part de l’investisseur, car elle verse un loyer net de charges et s’occupe de la gestion des biens immobiliers.
Le principal inconvénient lié à la conjoncture immobilière est le risque de perte de capital, car la valeur du parc immobilier et des parts dépend de l’évolution des prix de l’immobilier.
