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L’objectif principal d’un investissement en SCPI est de pouvoir développer et diversifier son patrimoine tout en augmentant son pouvoir d’achat grâce à la génération de revenus réguliers. En choisissant les meilleures SCPI, il est possible d’attendre un rendement supérieur à 5 %. Certaines SCPI opportunistes, avec une stratégie d’investissement agressive, permettent d’espérer encore mieux. Il est important de savoir comment acheter des parts de SCPI et notamment quel véhicule d’investissement choisir avant de se lancer. Focalisons nous dans cet article sur le montage avec une Société Civile Immobilière (SCI).
Pourquoi loger des parts de SCPI dans une SCI ?
Les SCPI peuvent acquérir tous types d'actifs immobiliers et sont à ce titre totalement compatibles avec le fonctionnement d'une Société Civile Immobilière (SCI). Vous pouvez, plutôt que d'acheter un bien, acheter des parts, et en jouir avec votre SCI. Pourquoi ?
Pour profiter de la fiscalité permise par les SCI
Premier montage, la fiscalité d’une SCIO est séduisante notamment en choisissant l’option à l’Impôt sur les Sociétés (IS). C’est alors la SCI qui est taxée sur les revenus perçus avec un barème plus attractif que celui de l’impôt sur le revenu si votre TMI est déjà élevée.
Pour diversifier son patrimoine
Autre intérêt, l’achat de parts de SCPI logées dans une SCI permet à un épargnant de diversifier son patrimoine facilement. En effet, il existe avec ce produit de la « pierre papier » une grande variété de placements accessibles. Immobilier de logements, de bureaux, entrepôts : vous pouvez choisir parmi de nombreux véhicules d’investissement pour réduire votre exposition au risque et dynamiser votre rendement.
Pour préparer une transmission et optimiser les revenus familiaux
Enfin, il s’agit aussi d’un outil de transmission du patrimoine et d’aide aux enfants/parents via le démembrement. Dans une SCI familiale, il est possible par exemple de démembrer les parts de SCI – et non celles des SCPI – pour accompagner ses enfants.
- Avec une donation temporaire d’usufruit, la SCI va percevoir les revenus des SCPI. En tant que parents, vous pouvez effectuer une donation temporaire d’usufruit sur une partie de vos parts de SCI, ce qui va permettre une transmission des revenus aux enfants. une opération qui permet aux enfants de ne pas voir leur imposition exploser et aux parents d’alléger leur fiscalité. si vous avez déjà un patrimoine financier important, sachez que cette solution est recommandée pour vous car les biens en démembrement sont taxables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière entre les mains du seul usufruitier.
- le montage contraire est possible, pour permettre à des parents qui recherchent un complément de revenus (par exemple moment du passage à la retraite) de percevoir une part des dividendes générés. Dans ce cas, il est possible d’effectuer une donation de la nue-propriété des parts de SCI, en conservant en parallèle l’usufruit viager. par conséquent, ce sont eux qui percevront les revenus rattachés au parts de SCI démembrées, et ce jusqu’à leur décès !
Une SCI peut acheter des parts de SCPI pour le compte de ses associés. Si elle ne peut pas amortir les parts de SCPI – comme cela est possible avec l’achat d’un bien en direct – d’autres avantages sont accessibles.
Questions / Réponses à propos de l’achat de parts de SCPI en SCI
Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion qui permettent une mutualisation de l’investissement immobilier. Les SCPI peuvent acheter tout type d’actif immobilier en France et en Europe. Qu’elles soient détenues en SCI, en assurance-vie ou en direct, elles sont identiques.
Loger ses parts de SCPI dans une SCI permet de donner l’usufruit ou la nue-propriété de sa SCI aux autres associés, en l’occurrence ses enfants dans le cadre d’un montage familial. Cela permet de prévoir une transmission et de diminuer sa fiscalité.
Les avantages de détenir des parts de SCPI dans une SCI sont la diversification du patrimoine, l’accessibilité, la transmission progressive des parts sociales et une imposition réduite.
Parmi les inconvénients, citons la faible liquidité, les frais supplémentaires, les intérêts d’emprunt non déductibles et les multiples taxations si l’on souhaite récupérer les loyers perçus.
L’imposition sur les bénéfices de la SCI est de 15 % jusqu’à 38 120 €, et de 26,5 % au-delà, avec un taux qui passera à 25 % en 2022. Les dividendes issus des loyers sont imposés seulement si la SCI décide de les distribuer.
