AEW Patrimoine, qui gère via AEW Ciloger plusieurs SCPI dont AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE, AEW PATRIMOINE SANTE, AEW PARIS COMMERCES ou encore ACTIPIERRE EUROPE, vient de publier son point du marché immobilier trimestriel. On y découvre une vision plutôt optimiste notamment en ce qui concerne l’inflation avec un enjeu clair identifié : celui de jouer sur la croissance des loyers (notamment pour l’immobilier de bureau ou encore la logistique) pour contrer la réduction des investissements qui touche le marché.
Des perspectives macro-économiques qui s’améliorent
« Au printemps 2023, alors que les marchés européens font face aux hausses consécutives des taux directeurs des banques centrales, l’attention s’est portée sur les banques, les récentes faillites des banques américaines et suisses suscitant l’inquiétude des investisseurs décrypte Antoine BARBIER, Directeur d’AEW Patrimoine. Dans le même temps, le conflit en Ukraine s’enlise, même si l’impact sur les prix de l’énergie et sur l’inflation commence à s’atténuer. Le déconfinement post-Covid en Chine a débloqué les chaînes d’approvisionnement mondiales, contribuant à calmer les tensions inflationnistes. En conséquence, la récession attendue en fin d’année semble écartée et les perspectives macroéconomiques s’améliorent« .
Dans le détail, le point de marché montre sans détour les difficultés en France mais également en zone euro. Et, sans surprise, c’est le marché de l’investissement qui souffre. Les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise en France (hors résidentiel) ont nettement diminué en ce début d’année 2023 enregistrant une baisse de 26 % par rapport au premier trimestre 2022. Les taux de rendement net immobilier pour le marché de bureaux sont en baisse même si ces actifs restent majoritaires dans les nouvelles acquisitions. On sent toutefois une volonté de diversification du patrimoine des investisseurs qui pointe en direction des investissements en logistique, en résidentiel et en commerce.
Nous sommes bien dans un marché sur lequel les différents acteurs font preuve de prudence : ils restent sélectifs avec une concentration des investissements sur les actifs dits « core », sécurisés en termes de qualité du bâtiment, des locataires et de la localisation géographique. Mais ce repli et cette prudence ne sont pas généralisés. En effet, selon l’analyse menée par AEW Patrimoine, « les stratégies « value-added », visant à acquérir les biens nécessitant une rénovation, et les acquisitions d’actifs à transformer pourraient prendre de l’ampleur sur les secteurs avec le potentiel de réversion locative le plus important« .
La logistique et la santé, les secteurs qui ne connaissent pas la crise ?
Deux secteurs apparaissent plutôt solides dans le contexte économique actuel et alors que l’on observe un ralentissement généralisé de l’investissement. Il s’agit d’un côté du marché de la logistique et de l’autre du marché de la santé. Le premier nommé a représenté en 2022 20 % de l’ensemble des investissements immobiliers. En recul au premier trimestre 2023, le marché de la logistique reste très actif et recherché par les investisseurs avec une vision de croissance potentielle des loyers importante. La hausse des coûts de construction ainsi que l’objectif de sobriété foncière visé dans le cadre de la zéro artificialisation nette, donne aux biens déjà existants un attrait retrouvé. Puisque les nouvelles constructions sont fortement contraintes par les règles d’urbanisme, la réhabilitation de l’existant et des friches sera un véritable enjeu dans les années à venir.
En ce qui concerne la santé, c’est la part toujours limitée des personnes âgées de 75 à 85 ans qui vivent aujourd’hui en résidence services senior en France qui laisse entrevoir une opportunité. En comparaison avec nos voisins allemands, seulement 1,2 % des personnes de cette classe d’âge sont actuellement dans des résidences contre 4,1 % outre-Rhin. On perçoit donc le potentiel de croissance pour les résidences seniors et les maisons de santé qui ne pèsent pour le moment que 2,4 % de l’ensemble des investissements en Europe.
Source : AEW Patrimoine, Point marché immobilier trimestriel juin 2023
