SCPI et risque locatif

Investir dans l’immobilier via les SCPI comporte certains risques. notamment le risque locatif qui peut faire varier le rendement attendu et venir réduire la distribution de dividendes. Mais comment fonctionne réellement la mise en location et qu’elle est la conséquence à attendre en cas de baisse des revenus ou de réduction du nombre de locataires ?

Le manque à gagner dû à la vacance locative ou les défauts de paiement

Rien de pire avec un bien immobilier que vous détenez en direct ou au travers d’une SCPI qu’une période d’inoccupation ou des difficultés de paiement de la part des locataires… voire un défaut de paiement. que vous soyez détenteurs de parts de SCPI acheter à crédit ou au comptant, un défaut de paiement ou l’absence de versement de loyers a un impact direct. Vous n’allez pas obtenir autant de dividendes que prévu. Si un crédit est adossé, vous allez avoir des difficultés à le rembourser et il faudra fournir un effort d’épargne plus important.

L’inoccupation – la période pendant laquelle le bien à louer n’est pas habité – peut varier de quelques jours à plusieurs mois, voire des années, en fonction de l’attractivité du bien, de sa localisation, de ses équipements, du loyer demandé, etc.

Par exemple, les logements étudiants sont souvent inoccupés pendant l’été. Si la vacance locative s’étend sur plusieurs mois, cela peut représenter un manque à gagner significatif pour le propriétaire, qui doit tout de même assumer les charges associées au bien (entretien, taxes d’habitation) sans percevoir de loyer. Ces périodes doivent donc être minimisées.

De la même manière, malgré un logement occupé, il peut arriver que le locataire ne puisse pas payer, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise en difficulté. Ce risque peut être atténué par la souscription d’une assurance auprès d’un organisme spécialisé, mais les délais de remboursement sont souvent longs et la procédure peut être compliquée. La meilleure approche reste de sélectionner soigneusement ses locataires en vérifiant leur solvabilité à long terme.

La mutualisation des risques en SCPI, rempart face à la vacance et aux impayés ?

Une SCPI est un investissement immobilier à long terme, géré par une société spécialisée. La SCPI investit dans plusieurs biens, qui peuvent être situés dans différentes régions en France ou à l’étranger. En souscrivant à une SCPI, vous ne possédez donc pas un bien immobilier spécifique, mais vous détenez une part de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI. Avec certains actifs normalement réservés normalement aux professionnels. Cette particularité liée aux SCPI permet une mutualisation des risques !

Les SCPI, et en particulier celles qui adoptent une stratégie de diversification de leurs investissements, offrent un avantage qui n’est pas présent dans le cadre d’un investissement direct : la mutualisation des risques.

• Vous êtes moins touchés en cas de vacance locative ou de défaut de paiement d’un locataire, grâce à la diversité de ces derniers.
• Si un locataire des propriétés de la SCPI fait défaut, le risque locatif est réparti grâce aux autres loyers perçus.
• Il en va de même si l’un des biens (bureaux, entrepôt, magasin, etc.) nécessite des travaux ou des impayés. Les frais sont lissés.

Il est important de rappeler que les revenus distribués par la SCPI à ses épargnants sous forme de dividendes proviennent des loyers qu’elle perçoit. Les variations de loyer ont donc un impact direct sur les revenus potentiels des épargnants. Si la mutualisation des risques permet d’affronter les difficultés, elle ne prémunit pas en revanche d’une éventuelle baisse du rendement.

La diversification est-elle la meilleure solution ?

Le principe de diversification peut être renforcé par d’autres choix stratégiques de la part des sociétés de gestion, notamment en termes de choix d’emplacement des biens, de types de biens, et de zones géographiques.

Il peut être judicieux de diversifier aussi en termes de types de locataires (bureaux, commerces, logements) et de secteurs d’activité (par exemple en investissant dans des entreprises du secteur de la santé, des nouvelles technologies, etc.).

Une diversification géographique peut également permettre de minimiser l’impact d’un risque particulier à une région ou à un pays. Ainsi, les risques sont répartis et limités, ce qui favorise la stabilité et la pérennité des investissements.

Les SCPI diversifiées sont-elles les meilleures ? En matière de prise de risque. Oui. mais les SCPI spécialisées peuvent également être très intéressantes notamment apportées un meilleur rendement.