Quels sont les risques d’une SCPI ?

L’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est loin d’être exempt de risques. Si vous envisagez d’utiliser ce placement pour diversifier votre portefeuille, il est essentiel au préalable de comprendre les différents risques associés avant de se lancer. Ces risques sont la possible perte en capital, l’exposition aux variations du marché immobilier, le risque d’érosion des rendement et enfin le risque de faible liquidité. Il convient également de faire attention aux frais et à la fiscalité.

1er risque : perdre de l’argent avec une SCPI

Est-il possible de perdre de l’argent en investissant dans des parts de SCPI ? Absolument.

 Ni le rendement ni le capital de la SCPI ne sont garantis, car ils dépendent du marché immobilier et de ses variations  (oui, il existe un risque de perte en capital, contrairement aux produits plus sécurisés comme les placements sur livret).

Entre la valeur locative, la valeur des biens détenus et l’évolution des prix, une SCPI peut voir son rendement reculer, et la valeur de ses parts baisser.

En tant qu’investisseur, vous n’avez donc aucune certitude quant au montant des dividendes à attendre à court, moyen ou long terme. Aucune certitude non plus à propos de la valeur des parts. SI la valorisation fait rarement l’objet d’une projection de la part des sociétés de gestion, c’est en revanche le cas du rendement (lire ci-après). Mais il faut se méfier des projections et autres prémonitions.

La perte d’argent en SCPI est intiment liée au risque locatif, qui est bel et bien réel si le taux d’occupation baisse et/ou si le montant des loyers perçus recul.

Perdre de l’argent est aussi en lien avec les risques de liquidité. Certains investisseurs se retrouvent dans l’impossibilité de vendre leurs parts sur le marché secondaire en l’absence d’acheteur, ce qui peut les contraindre à les céder avec une décote (jusqu’à moitié prix). Cette liquidité dépend fortement de la conjoncture et de la hausse des taux interbancaires​… deux paramètres sur lesquels vous n’avez absolument aucun contrôle.

2e risque : un rendement faible (à cause des frais ou pas)

Les SCPI ont plusieurs inconvénients. L’une des principales limites concerne les frais d’entrée élevés et les frais de gestion, eux aussi parfois très hauts.

• Frais d’entrée (entre 5 % à 12 % de la valeur de votre part) ;
• Frais de gestion (entre 8 % et 10 % de vos dividendes).

En quoi les frais élevés constituent un risque pour vous ? Car en cas de performance limitée de la SCPI, les frais peuvent venir plomber la rentabilité et rendre votre placement peu attractif.

Dans le cas ou une SCPI dans laquelle vous détenez des parts effectue des achats peu pertinents et voit le montant total des revenus baisser (à cause d’un taux d’occupation en baisse ou d’un montant des loyers pratiqués en recul), les frais vont venir alourdir cette contre-performance. Vous pouvez aboutir à un dividende versé très faible, voire nul.

Le risque de vous retrouver avec une partie de votre épargne placée sur un produit peu liquide et non rentable existe avec les SCPI, si vous sélectionnez une SCPI avec des frais élevés et des performances limitées.

3e risque : l’investissement trop hâtif en SCPI

Les SCPI peuvent être un bon placement pour certains investisseurs, mais elles ne conviennent pas à tous les profils.

Les bonnes SCPI – qui apporte un rendement élevé et stable dans le temps – sont rares et nécessitent une analyse approfondie des performances et des risques avant d’investir. Ce n’est donc pas un produit à mettre entre toutes les mains​… et qu’il convient de connaître.

 Nous vous recommandons d’éviter de vous lancer dans un investissement trop hâtif, en ayant seulement des notions de base.  Certes, le fonctionnement des SCPI est intéressant et promet en théorie une prise de risque mesurée. Toutefois, il ne faut pas se limiter à cette simplicité apparente. Nous contribuons, à notre échelle, à démocratiser l’accès aux SCPI tout en conservant une approche pragmatique.

Entourez vous de professionnels avant d’investir et prenez des décisions éclairées, en ayant conscience des risques que nous venons d’évoquer (perte d’argent possible, rendement limité, etc.).  L’avis d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ou d’un Conseiller en Investissement Financier (CIF) est souvent déterminant. 

4e risque : ne pas sortir au bon moment d’une SCPI

Quand sortir d’une SCPI ? La sortie d’une SCPI dépend de plusieurs facteurs et doit être considérée au cas par cas.

L’investissement dans une SCPI doit être envisagé sur le long terme. Il peut notamment être réalisé en vue de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite alors que l’on est actif (à 30 ans, 40 ans, 50 ans). Vous pouvez choisir d’investir tôt pour générer un revenu que vous allez ensuite placer ou à l’inverse, avoir une approche de « rente ».

De nombreux épargnants conservent leurs parts… sans jamais les revendre​​ !

Parfois, cette approche conservatrice n’est pas la bonne et il peut être pertinent de sortir d’un placement en SCPI. Pour récupérer votre capital initial et générer une plus-value, notamment après une durée de détention suffisante qui annule la fiscalité.

Là encore, comme pour l’investissement initial, il est important de s’appuyer sur les conseils d’un professionnel pour choisir le moment opportun afin de se retirer.  Il n’existe pas un seul moment idéal pour revendre les parts. Tout dépend de votre stratégie d’investissement personnel, de votre situation et de son évolution.  C’est aussi l’actualité des SCPI que vous détenez, et ses performances, qui peuvent vous amener à vendre par anticipation.

Votre stratégie d’origine peut être de conserver les parts mais un événement imprévu peut vous amener à reconsidérer ce choix. C’est ici qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine ou un professionnel de la finance peut vous éclairer.