Les dangers des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une solution d’investissement attractive pour les particuliers et les professionnels. Louées pour leur rendement stable et leur facilité d’accès, les SCPI présentent de nombreux avantages. Cependant, comme tout investissement, se lancer avec les SCPI confère aussi une certaine dose de risques. Finalement, est-ce bien investir en SCPI ? Voici une présentation des « dangers », dont nous vous proposons une analyse détaillée pour vous aider à investir de manière éclairée.

Dangers SCPI : de quoi parle-t-on précisément ?

Investir via les SCPI, ces profiter d’un produit qui associe les atouts de la finance et de l’immobilier pour apporter un rendement souvent élevé et durable. Mais certains dangers sont à connaître car ce produit, dont les promesses sont alléchantes, possède aussi des limites évidentes. Plus dynamique qu’une assurance-vie ou livret, moins contraignant que la détention d’immobilier en direct, le choix d’investir en SCPI doit se faire en connaissant les dangers.

L’érosion graduelle du rendement

L’une des principales forces des SCPI est leur capacité à générer un rendement régulier. Mais ce rendement n’est pas garanti et stable et peut subir une érosion graduelle due à plusieurs facteurs:

• La qualité et le niveau d’entretien des immeubles : Un manque de maintenance peut entraîner une dégradation des biens, impactant la capacité de la SCPI à générer des loyers élevés ou au même niveau bail après bail.
• La hausse des taux d’intérêts : Les SCPI contractent souvent des prêts pour financer leurs acquisitions. Une hausse des taux d’intérêt peut donc entraîner une baisse du rendement.
• Le taux d’occupation des biens : Un taux d’occupation élevé est essentiel pour maximiser les revenus locatifs. Une baisse de ce taux peut nuire au rendement.
• La concurrence entre SCPI : Une forte concurrence peut pousser la SCPI à augmenter ses dépenses en marketing, réduisant ainsi sa rentabilité​.

Le rendement ne dépend pas uniquement de la stratégie de la société de gestion mais peut aussi être lié à l’évolution du marché et aux choix en matière de promotion.

Le poids de la fiscalité

Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Tout changement dans ces taux d’imposition, ou une progression dans votre tranche marginale d’imposition (TMI) peut affecter le rendement que vous percevez de votre/vos SCPI.

Si vous vous retrouvez dans une tranche d’imposition plus élevée, le poids de la fiscalité peut réduire significativement le rendement réel de votre SCPI​. il ne s’agit pas là véritablement d’un danger n’est plutôt d’une limite à connaître. Selon votre situation, choisir une SCPI de défiscalisation ou un produit de placement qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal peut être le meilleur choix.

La faillite de la société de gestion

Bien que rare, le risque de faillite de la société de gestion existe. Une baisse des loyers ou une mauvaise gestion de la trésorerie peut entraîner des difficultés financières, menant potentiellement à une baisse du rendement, voire à la liquidation de la société de gestion​.

La perte de capital

Il est crucial de rappeler que l’investissement en SCPI ne garantit pas le capital investi. En cas de conditions défavorables, vous pouvez perdre la totalité de votre investissement​. Ce danger est souvent le plus connu, les sociétés de gestion étant dans l’obligation de le préciser sur toute leur documentation commerciale.

Le montant élevé des frais

Les SCPI facturent des frais de souscription et de gestion, souvent non négligeables. le remontant impact directement votre rentabilité. Ces frais peuvent rendre l’investissement moins intéressant, surtout en cas de baisse du rendement s’ils sont exprimés sous forme de forfaits fixes. Un danger ? Pas vraiment, mais il faut plutôt faire preuve de prudence et évaluer le montant de ces frais au regard du montant que vous investissez.

La faible liquidité

Vendre des parts de SCPI peut être un processus long et complexe. La liquidité peut varier en fonction du type de SCPI (à capital fixe ou variable). Il est important de bien connaître ce danger de la faible liquidité des SCPI, qui peut devenir pour vous un point bloquant si vous avez besoin d’argent rapidement et que vous avez investi une somme conséquente.

Les offres trop alléchantes et arnaques/scam

Le secteur des SCPI est en plein essor, avec de nombreuses nouvelles SCPI apparaissant chaque année. Certaines peuvent promettre des rendements élevés, des investissements inédits, une stratégie innovante. Attention. Vous devez garder à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il est crucial de bien comprendre la santé financière de la SCPI et la nature de son portefeuille immobilier avant d’investir. Pour une « jeune SCPI », vous devez vous intéresser à la vision des fondateurs, à la solidité des promesses et aux garanties apportées. N’achetez pas des parts dans une SCPI simplement car le projet vous a convaincu d’un point de vue marketing et communication.

Comme dans tout secteur financier, les SCPI peuvent être ciblées par des arnaques. Des escrocs peuvent imiter le site d’une SCPI existante ou envoyer des emails promotionnels trompeurs pour détourner des fonds destinés à investir. Investissez via des sociétés de gestion, des plateformes ou des gestionnaires de patrimoine immobilier connus et fiables.