Attirant de nombreux investisseurs à la recherche de rendements intéressants, et d’une gestion simplifiée, les SCPI ont connu une belle période de collecte en 2022 (avec 2,8 milliards d’euros sur le 4e trimestre), avant une année 2023 bien moins dynamique. Marquée par les mauvaises nouvelles, l’activité a reculé : la vague de baisse de prix des parts intervenue depuis cet été a entamé la confiance de nombreux investisseurs. Et le relai dans les médias généralistes d’une « crise » des SCPI, remettant tout en cause pour un placement pourtant amené à s’apprécier sur la durée, n’a pas aidé. En parallèle, le marché immobilier a connu une hausse des taux d’intérêt, ce qui entraîne des conséquences aujourd’hui visibles pour les SCPI en termes de liquidité. De nombreuses interrogations demeurent sur les taux de distribution attendus en 2024, la valorisation des patrimoines et la stratégie des sociétés de gestion va être plus que jamais scrutée…
Des taux hauts, avec un impact sur la liquidité des SCPI
La hausse des taux d’intérêt a eu un impact significatif sur la liquidité des SCPI. La plupart des SCPI investissent dans des biens immobiliers commerciaux et résidentiels, qui sont des actifs à long terme et par définition non liquides. Lorsqu’un investisseur souhaite retirer ses investissements, la SCPI doit soit trouver un nouvel investisseur pour acheter ces parts, soit vendre les actifs immobiliers sous-jacents pour générer de la liquidité.
Cependant, la hausse des taux d’intérêt a rendu plus difficile la vente de ces actifs. En conséquence, certaines SCPI ont dû faire face à une hausse du nombre de parts en attente de retrait, ce qui met à l’épreuve leur capacité à répondre aux demandes de liquidité des investisseurs… et peut entraîner une crispation, voire une méfiance.
La question de la faible liquidité touche principalement un petit nombre de SCPI sur le marché. Sur les 216 SCPI existantes au 30 septembre 2023, environ 50 montrent des signes de liquidité réduite. Environ 60% des problèmes de liquidité sont concentrés dans les 10 SCPI les plus affectées.
Les détails spécifiques de ces SCPI, incluant leur classement en fonction de la liquidité, sont disponibles dans les rapports publiés par l’ASPIM, et relayé par Boursorama.
| SCPI | Société de gestion | Illiquidité en millions d’euros (au 30/09/2023) |
| Épargne Foncière | La Française REM | 127 |
| PFO2 | Perial AM | 100 |
| Primopierre | Primonial REIM | 89 |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 86 |
| Accès Valeur Pierre | BNP Paribas REIM | 52 |
| PFO | Perial AM | 46 |
| Rivoli Amundi Immobilier | Amundi Immobilier | 45 |
| Edissimmo | Amundi Immobilier | 45 |
| Selectinvest 1 | La Française REM | 43 |
| Patrimmo Commerce | Primonial REIM | 42 |
Pour ces dix SCPI, les demandes de retrait non honorées atteignent un total de 675 millions d’euros, indiquant des retraits importants par des investisseurs institutionnels. Détail important, plus de la moitié de ces SCPI ont vu le prix de leurs parts baisser depuis juillet.
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Ce souci de liquidité est-il durable ? Probablement pas. C’est en tout cas ce que démontre Jean-Marc Coly, Président de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), dans les colonnes de Boursier.com : « La baisse des taux et la reprise de l’activité économique sont deux facteurs qui devraient relancer la valorisation des actifs immobiliers tertiaires à partir de la mi-2024 ou en 2025« . La fin de la hausse des taux directeurs par les banques centrales, et la baisse des taux proposés pour financer l’acquisition de biens immobiliers, vont permettre de réduire le décalage entre les taux d’intérêt et les taux de capitalisation.
Des mécanismes de gestion des liquidités
Face à cette situation de blocage, de nombreuses SCPI ont mis en place des mécanismes de gestion des liquidités pour faire face à la hausse des taux d’intérêt. Ces mécanismes visent à réduire le risque de liquidité en maintenant un équilibre entre les entrées et les sorties.
Par exemple, certaines SCPI ont mis en place des réserves de liquidités pour répondre aux demandes de retrait des investisseurs. Ces réserves permettent de faire face aux retraits sans devoir vendre rapidement des actifs immobiliers, ce qui pourrait entraîner des pertes. On parle ici plus précisément d’un système de compensation différée qui permet aux gérants de SCPI d’utiliser la collecte passée non investie. Une bonne gestion, prudente, permet précisément de faire face à ces situations d’illiquidité.
Les SCPI à capital variable peuvent établir un fonds de remboursement issu de la vente d’actifs immobiliers ou de bénéfices reportés pour améliorer la liquidité lors de retraits excédentaires. Toutefois, ce fonds peut être préjudiciable pour les investisseurs ne désirant pas vendre, particulièrement en période de baisse des valeurs immobilières, car il risque de concrétiser des pertes. De plus, les rachats de parts via ce fonds s’effectuent souvent à un prix inférieur à leur valeur de retrait.
Certaines SCPI ont opté pour des alternatives telles que la cession de parts entre investisseurs (de gré à gré), ce qui permet de minimiser l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur la liquidité.
Face à la hausse des taux d’intérêt, certaines SCPI ont adopté des stratégies innovantes pour améliorer la liquidité de leurs actifs. Le contexte est tout trouvé pour se lancer dans une diversification en investissant dans des actifs plus liquides, tels que des titres de sociétés immobilières cotées en bourse.
D’autres SCPI ont développé des partenariats avec des plateformes de prêts immobiliers, ce qui leur permet de bénéficier de liquidités supplémentaires en « prêtant » leurs actifs immobiliers à d’autres investisseurs.
Évaluer le risque de liquidité avant d’investir
Il est important pour vous, épargnant, d’examiner attentivement les rapports de gestion des SCPI avant d’investir. Cette analyse aide à comprendre les risques potentiels des SCPI, notamment le blocage des fonds sur de longues périodes.
Bien que la situation actuelle de liquidité touche quelques SCPI, le marché global, composé de plus de 200 SCPI, ne présente pas de problèmes majeurs. Plusieurs sociétés de gestion ont réduit le délai de jouissance pour stimuler la collecte, permettant ainsi aux investisseurs de percevoir plus rapidement leurs dividendes. Les SCPI plus récentes continuent de bénéficier de fortes collectes, les protégeant des problèmes de liquidité.
Au cours de plus de 50 ans d’histoire, les SCPI ont démontré une forte résilience, même durant les crises immobilières des années 1990 et la crise financière de 2008. Historiquement, le ratio de parts en attente par rapport à la capitalisation totale des SCPI n’a pas excédé 3 %, atteignant brièvement un pic de 3,5 % pendant les crises.
